Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки, возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.

Залог недвижимости. В общем случае, схема ипотеки следующая - кредитор (например, банк) выдает кредит на приобретение недвижимости должнику. Должник приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенное недвижимое имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании.

Оценка залога для ипотеки осуществляется аналогично оценке любого другого недвижимого имущества. Особенностью может оказаться оценка ипотеки, когда ипотечный кредит выдается под залог новостройки, на которую еще не получено свидетельство о собственности.
В таком случае оценивается не объект недвижимости, а права на него или долевое участие в строительстве. Но банки в основном не требуют в таком случае оценки ипотеки, т.к. стоимость передаваемых прав известна.

Когда заемщик обращается в банк за ипотечным кредитом, то работники банков предлагают как ипотечные, так и не ипотечные кредиты: ведь цель заемщика - квартира, мол какая заемщику разница, будет залог (ипотека) или нет? Заемщику – нужен кредит! А ипотека в смысле «залог», - это не цель заемщика.