Каждый, кто собирается взять ипотечный кредит, задается вопросом, в каком банке лучше взять, как выбрать оптимальные условия. Ведь не у всех есть возможность подтвердить официально свой заработок, а также не все имеют возможность накопить на первоначальный взнос в 30% и больше.

А когда ипотека получена, то возникают другие вопросы, как поскорее расплатиться с кредитом и как уменьшить его стоимость (возможность рефинансирования). Конечно, есть всем известный способ: ежемесячно копить, чтобы в итоге досрочно погасить кредит. Но есть и другие, которые не требуют ежемесячной экономии, но также способы помочь вам в выплате по кредиту и сокращении ежемесячных платежей.

Итак, какие возможности следует учесть, если вы взяли или только собираетесь взять ипотечный кредит?

Правильно выбираем банк, где брать кредит

Как бы банально это ни звучало, но для того, чтобы не переплатить по ипотеке, нужно изначально грамотно выбрать банк, где вы этот кредит будете получать. Вот критерии для оптимального выбора:
1. Банк должен выдавать кредит без комиссий. К сожалению, далеко не все банки еще отказались от таковых, но, например, Сбербанк предоставляет кредиты без каких-либо комиссий. А это – экономия для вас.
2. По ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» страхование объекта залога по ипотечному кредиту обязательно. Однако страхование жизни заемщика и его трудоспособности обязательным по закону не является, и банк не вправе вам его навязывать, увеличивая тем самым ваши расходы по кредиту. Ряд банков увеличивает ставку по кредиту, если вы отказываетесь страховать вашу жизнь. В этом смысле Сбербанк выгодно отличается от многих банков, т.к. не только не обязывает страховать жизнь и трудоспособность заемщика, но и не повышает ставку по кредиту, если вы от страхования откажетесь. А это – также экономия для вас.
Хотя, такая страховка предлагается банком, и тарифы по оформлению страхового полиса в Сбербанке одни из самых низких на рынке, но решение – целиком и полностью за клиентом.
3. Посмотрите, с каким банком в вашей компании действует зарплатный проект. Проще говоря, если у вас есть карточка, на которую начисляется зарплата, то – какому банку она принадлежит? Дело в том, что многие банки предлагают пониженные ставки по ипотечным кредитам для сотрудников компаний – участников зарплатных проектов. Например, Сбербанк снижает ставки для «зарплатников» на 1-1,5% по сравнению с другими категориями клиентов.
4. Проверьте, имеется ли у вашей компании аккредитация в каком-либо банке. Это тоже может снизить ставку по кредиту. Например, Сбербанк предлагает пониженные ставки по ипотечным кредитам для сотрудников компаний, прошедших аккредитацию в данном банке. Ставки чуть выше, чем для «зарплатников», но все равно ниже, чем для прочих клиентов, примерно на 1%.
5. Посмотрите, что именно банк может учитывать для оценки вашей платежеспособности. Если Ваш доход не высок, то для Вас важно, чтобы в расчет принимались не только официально подтвержденные доходы, но и имущество, которое принадлежит вам (и вашему созаемщику, в т.ч. супругу или супруге). Например, Сбербанк при оценке платежеспособности заемщика и созаемщика при необходимости может учесть недвижимость в собственности (квартира, дом, дача, нежилое помещение и т.д.), земля, автомобили и т.д. Чем больше фактов в вашей финансовой истории банк принимает в расчет, тем ниже может быть ставка по кредиту (банк сочтет вас платежеспособным и дисциплинированным заемщиком), и тем больше может быть сумма одобренного вам кредита. А это более привлекательные условия ипотечного кредита.

Итак, чтобы сэкономить на стоимости ипотечного кредита, вам нужно изначально правильно выбрать банк. Проверьте, чтобы он не взимал комиссии, не обязывал вас страховать свою жизнь и трудоспособность, принимал во внимание, что вы являетесь его зарплатным клиентом или сотрудников аккредитованной банком компании. Также важно, чтобы банк при оценке вашей платежеспособности учитывал не только ваш доход, но и принадлежащее вам и вашему созаемщику имущество. Под все перечисленные требования подходят немногие банки.
Сбербанк – один из тех, что удовлетворяет всем пяти критериям «идеального банка» для ипотечного кредита.

Для молодежи и семей с детьми

Отдельные возможности предоставляются молодым семьям и семьям с детьми.
Так, некоторые банки предлагают специальные ипотечные программы для молодых семей. Например, специально для семей, где хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста (или для неполных семей с одним родителем до 35 лет и ребенком/детьми) Сбербанк предоставляет ипотечную программу «Молодая семья».

Эта программа предоставляет льготные условия по ипотечному кредиту:
• более низкий первоначальный взнос:
o от 10% стоимости жилого помещения — для семьи с ребенком/детьми (при этом ставки по ипотечному кредиту будут такими же, как в случае взноса в 15% для прочий категорий заемщиков);
o от 15% стоимости жилого помещения — для семьи без детей;
• возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка (детей) на период до 3-летия ребенка
o возможность привлечения в качестве созаемщиков родителей, а также других лиц.
Таким образом, Сбербанк позволяет молодым семьям обзавестись своим жильем без сильной нагрузки на бюджет: достаточно накопить всего лишь 10% от стоимости жилья, и уже можно подавать документы на кредит. Кроме того, рождение детей не подорвет финансовую ситуацию семьи и не испортит кредитную историю: ведь можно взять отсрочку по кредиту на период до 3 лет.
Впрочем, помимо специальной ипотечной программы, молодая семья с детьми может воспользоваться и еще одной возможностью, которая называется «материнский капитал». На начало 2011 года — материнский капитал составляет более 360 000 руб., и эту сумму можно использовать на улучшение жилищных условий следующими способами:
• Использовать как первоначальный взнос по ипотечному кредиту (или как часть взноса)
• Направить данную сумму на досрочное погашение ипотечного кредита (полностью или частично)
Право на материнский капитал имеют семьи в связи с рождением (усыновлением) второго и последующих ребенка (детей) в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года. Важно, что право на материнский капитал возникает только 1 раз в жизни, а не каждый раз при рождении или усыновлении ребенка.

Налоговый вычет

Допустим, вы уже взяли ипотечный кредит. Вы правильно выбрали нужный банк, и оформили кредит с минимальными переплатами. Но на этом возможности снизить расходы по ипотечному кредиту не заканчиваются – вы еще не использовали имущественный налоговый вычет.
Согласно Налоговому Кодексу (ст.220), при покупке жилья Вы имеете право на возврат уплаченного подоходного налога - 13%. Максимальная сумма, с которой возможна выплата, с 1 января 2008г. ограничивается 2 млн. рублей, то есть можно вернуть максимально 260 тыс.руб. (2 млн.руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Если жилье приобретено с использованием ипотечного кредита, дополнительно Вы можете вернуть 13% со всей суммы, потраченной на выплату процентов (имеются в виду сумма процентов по кредиту, а не сама сумма кредита).

Пример расчета с налоговым вычетом. Исходные данные: стоимость недвижимости 2 млн.руб.; сумма кредита 1 млн.руб.; средний срок кредита 20 лет; аннуитетный график погашения; ставка по кредиту 12,5% в рублях (продукт «Ипотечный», с учетом первоначального взноса 50% и срока кредита 20 лет);

- сумма начисленных процентов за 20 лет (переплата) составит 1,7 млн.руб. – если, конечно, клиент не погасит задолженность досрочно. Расчет:

- сумма экономии подоходного налога от приобретения недвижимости 260 тыс.руб.;

- сумма экономии подоходного налога от начисленных процентов за весь срок кредита 221 тыс.руб.;

Полученные от вычета суммы вполне можно пустить на досрочное погашение ипотечного кредита.