В последнее время участники гражданских правоотношений все чаще стали заключать последующие договоры об ипотеке. Это связано с особенностями и спецификой некоторых объектов недвижимого имущества. Последующая ипотека представляет собой ипотеку недвижимого имущества, которая возникает в отношении объекта недвижимости два и более раз.

Зачастую предметом ипотеки являются объекты недвижимости, стоимость которых в разы превышает сумму кредита, возврат которого и обеспечивает первая (предшествующая) ипотека. Это позволяет собственнику недвижимого имущества без проблем заложить объект недвижимости еще несколько раз в обеспечение возврата иных полученных кредитных средств.

Последующая ипотека используется юридическими лицами, нуждающимися в пополнении оборотных средств, однако и физические лица прибегают к данному правовому инструменту.
Таким образом, один и тот же объект недвижимого имущества может быть заложен несколько раз и разным лицам. Для обеспечения интересов залогодержателей устанавливается принцип старшинства, суть которого состоит в том, что право предшествующего залогодержателя на заложенную недвижимость считается преимущественным по отношению к правам последующих залогодержателей на эту вещь. Практическая реализация этого принципа в отношении недвижимости облегчена тем, что каждый залог недвижимости регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, очередность залогодержателей устанавливается на основании данных указанного реестра. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество. Соответственно, регистрационная запись совершается в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека) того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (ст. 43 Закона об ипотеке).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра, прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен, быть заключен с соблюдением этих условий.

Последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или не знал.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

Указанные правила не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Необходимо отметить, что при запрете последующей ипотеки в первом (предшествующем) договоре об ипотеке согласие на последующую ипотеку все равно не позволяет заключить договор о последующей ипотеке. Для этого необходимо вносить соответствующие изменения в предшествующий договор об ипотеке. И соглашение об изменении договора об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации.

Кроме того, Закон об ипотеке в статье 44 предусматривает обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. На практике в последующем договоре об ипотеке указываются все существующие и зарегистрированные предшествующие договоры об ипотеке.