Жильё: услуга проживания, кредит и сравнение с арендой

Жильё одновременно предоставляет услугу проживания и остаётся активом, цена которого может меняться. Поэтому утверждения «покупка всегда инвестиция» и «собственное жильё вообще не актив» одинаково мешают расчёту. Нужно отдельно рассмотреть полезность проживания, денежные расходы, долг и возможную продажу. Архивный образовательный материал CFPB различает личные причины покупки, накопление собственного капитала и расходы собственника.1 Его американские налоговые положения здесь не применяются.

За что платят арендатор и собственник

Арендатор платит за возможность жить в помещении определённое время. То, что после проживания не остаётся права собственности, не делает услугу бесполезной. Собственник тоже потребляет жилищную услугу: свободу изменения помещения, стабильность расположения или другие удобства. Но её ценность не равна автоматически приросту капитала. Можно осознанно заплатить больше за удобство, не называя разницу финансовой доходностью.

Для сравнения выбирают сопоставимые помещения, одинаковый период и одинаковые потребности. Если покупаемое жильё больше арендного, различие платежей частично оплачивает другую услугу. В таблицу отдельно включают цену приобретения, первоначальный взнос, условия кредита, эксплуатацию, ремонты, расходы входа и выхода, а также альтернативное использование собственных денег. Обязательства по каждой строке проверяются для конкретного договора; универсального юридического распределения расходов этот урок не устанавливает.

Один условный год владения с кредитом

Все параметры вымышлены. Жильё стоит 5 миллионов, собственный взнос — 1 миллион, кредит — 4 миллиона на 240 месяцев. Ставка задана именно месячной: 1%. При равных платежах в конце месяца и отсутствии дополнительных сборов платёж равен D × i / [1 − (1 + i)^(−n)], то есть 44 043,45. Нельзя молча считать этот месячный параметр полной стоимостью реального кредита или делением неизвестного годового показателя на двенадцать.

За первые двенадцать месяцев выплачено 528 521,34. Остаток долга — 3 948 718,99; погашено тела 51 281,01, процентов уплачено 477 240,34. Погашение тела уменьшает деньги, доступные сейчас, но одновременно уменьшает долг: его нельзя целиком назвать расходом потребления, а потом ещё раз вычесть при оценке собственного капитала.

Зададим ремонт за год 100 тысяч и прочие расходы собственника 60 тысяч. Начальные расходы сделки — ещё 100 тысяч, а альтернативный доход миллиона первоначального взноса в сравнительной модели — 10%, или 100 тысяч за год. При неизменной цене жилья ресурсная стоимость первого года до расходов продажи равна процентам плюс ремонт, прочие расходы собственника, начальные расходы сделки и альтернативный доход взноса: 837 240,34. Основной долг исключён именно из этой экономической суммы, но остаётся в календаре денежных платежей. Сопоставимая аренда по 30 тысяч в месяц стоит 360 тысяч за год; общие для обоих вариантов коммунальные услуги здесь сокращены. Если они различаются, их возвращают в расчёт.

В этой конструкции покупка дороже по ресурсам первого года. Это не универсальный ответ: изменение аренды, срока владения, кредита, ремонта или стоимости денег меняет сравнение. Альтернативный доход задан для модели и не гарантирован; его нельзя одновременно добавить к деньгам владельца и оставить как потерянную возможность.

Рост цены не равен доступным деньгам

Если в конце года цена осталась 5 миллионов, собственный капитал до продажи равен 1 051 281,01 — стоимость минус остаток долга. Его рост на 51 281,01 возник из погашения кредита, а не из доходности недвижимости. При расходах продажи 3% от цены выручка после них равна 4 850 000, после погашения долга остаётся 901 281,01. Первоначальные расходы сделки, проценты и ремонты уже были оплачены отдельно; их не следует забывать при оценке полного результата.

Если цена падает на 20%, жильё стоит 4 миллиона, а собственный капитал до расходов продажи — лишь 51 281,01. Долг почти не изменился относительно суммы актива, поэтому снижение цены сильно воздействует на собственные средства. Это эффект финансирования, а не утверждение, что такое падение обязательно случится. Принудительная срочность, время поиска покупателя и проверка возможности погашения долга могут дополнительно изменить доступную сумму.

Решение содержит и полезность, и ограничения

Собственная квартира часто концентрирует большую часть имущества в одном объекте и районе. Её нельзя обычно продать частично для небольшого платежа, не меняя способ проживания. Полезность стабильности может быть высокой, но не заменяет ликвидный резерв. Аренда может давать гибкость переезда, однако требует проверки срока, возможного изменения цены и иных условий договора.

Полезный вывод состоит из двух записей: денежного сравнения при нескольких сценариях и личных преимуществ, которые не оценены деньгами. Не прячьте предпочтение за завышенной будущей ценой и не отказывайте ему в значении только потому, что оно не доходность. Урок не выбирает жильё или кредит для читателя, не устанавливает действующие налоги и не обещает, что владение либо аренда всегда финансово выгоднее.