Недвижимость за рубежом всегда интересовала россиян. Тем более сейчас, когда цены на нее сильно упали, спад цен составил от 15–20% в Испании и Черногории до 60–70% в Прибалтике. При этом, несмотря на ужесточение условий по ипотечным кредитам, банки этих стран охотно кредитуют российских покупателей недвижимости.

Кризис сыграл на руку российским покупателям. В прошлом году наши граждане оказались лидерами по приобретению жилья на зарубежных рынках, обогнав англичан и ирландцев. За 2009 год число российских покупателей увеличилось на 70%, а наибольшим предпочтением пользовались Болгария, Черногория, Египет, Италия и Франция.

Очевидно, что растущий спрос был спровоцирован прошлогодним обвалом цен на жилье и появлением на рынке объектов по сниженной цене. При этом сумма средней сделки подскочила со 175 тыс. евро в 2008 году до 220 тыс. в 2009 году. Кроме того, изменились мотивы, по которым российские граждане стали покупать зарубежную недвижимость. Если еще 2 года назад основными мотивами были отдых и получение вида на жительство, то теперь увеличилось число покупателей, которые хотят уехать за границу на ПМЖ и открыть там свой бизнес.

Впрочем, Станислав Зингель, президент агентства недвижимости Gordon Rock, считает, что лидерство россиян на этом рынке обусловлено тем, что более осторожные ирландцы и англичане стали меньше покупать недвижимость за рубежом.

В России сегодня инструмент ипотеки используется намного реже, чем раньше, да и не каждый иностранец, приехавший сюда жить, сможет оформить на себя ипотеку, а уж тем более купить по ипотеке отель или бизнес-центр. В то время как за границей, отмечает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль Distant Property Management», это сделать гораздо реальнее. Как правило, это практикуют покупатели, приближенные к финансовым институтам, отмечает специалист.

Ипотека за рубежом сегодня привлекательна, по мнению Станислава Зингеля, по ряду причин. Она практически в 3 раза более выгодна, чем в России, например, такие банки, как Сведбанк или Сосьете Женераль, будут кредитовать в России под 15–16%, в тогда как Западной Европе ставки начинаются от 3–4%.
Ниже приведена таблица средних процентных ставок по ипотечным кредитам на зарубежную недвижимость за IV квартал 2009 года:

Латвия, Литва, Эстония 3,5–4%
Испания, Португалия 3–5%
Болгария 8,00%
Турция 10,00%
Черногория 20,00%

За предыдущие годы большое количество банков не только в России, но и по всему миру объявлялись банкротами. В свою очередь, многие крупные банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов – однако все это по-прежнему не мешает им кредитовать своих заемщиков. Разница только в том, что теперь заемщики проверяются российскими и зарубежными банками намного тщательнее, чем раньше, да и суммы кредитов существенно уменьшились.

Ипотека за рубежом. Обзор рынка
В случае если кредитуется строительство дома, выплата кредита может быть начата через год после его получения, и в этот год разрешается выплачивать только проценты. Эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам на Кипре составляет 5–8 % годовых в евро. Естественно, приобретаемая недвижимость должна быть в обязательном порядке застрахована. Приветствуется, если заемщик уже живет на Кипре некоторое время и если кто-то из местных жителей даст ему рекомендацию.

Наиболее демократичными считаются условия покупки недвижимости в кредит в испанских банках. Заемщик может в любой момент погасить кредит полностью или частично, комиссия за досрочное погашение либо вообще не взимается, либо составляет до 0,75 % преждевременно возвращаемой суммы. При частичном погашении может быть уменьшен срок кредита либо ежемесячная сумма выплат по кредиту. Например, изначально кредит составлял ?100 тыс., был взят на 15 лет под ставку 4,25 % годовых с ежемесячной суммой выплат в ?740. При досрочном погашении части кредита размером ?50 тыс. необходимо заплатить около ?500 и выбрать: либо сохранить срок кредита и платить по ?370, либо сохранить размер ежемесячного взноса и сократить срок до шести лет.

Процентные ставки по кредитам, в зависимости от автономии (Андалусия, Мурсия, Валенсия, Каталония), банка и типа недвижимости, колеблются сейчас от 2,95 % до 4,4 % в евро. Сумма, которую может получить покупатель недвижимости, в состоянии покрыть 40–70 % оценочной стоимости приобретаемого объекта. Сроки, на которые выдаются кредиты, — от года до 25 лет. В случае если кредит удастся оформить на резидента Испании, существует возможность переоформления ипотеки на нового покупателя — на условиях, действующих для граждан Испании, то есть ипотека может покрывать до 80 % оценочной стоимости объекта и выдаваться на срок более 25 лет.

Оформление ипотечного кредита обычно занимает 10–15 рабочих дней. Для доказательства своей кредитоспособности желательно предъявить ксерокопии документов, подтверждающих владение недвижимостью, автотранспортом, участие во владении предприятиями в Украине.

По законам Испании, ежемесячная выплата по кредиту не может превышать 30 % суммы заявленного в справке месячного дохода. Поэтому сумма, указанная в документах о доходах, должна быть соответствующей (не менее ?2000–3000). При получении ипотечного кредита страхование во всех случаях обязательно, а все поданные в банк документы должны быть переведены на испанский язык и заверены нотариусом.

С оформлением кредита в Португалии ситуация немного сложнее, чем, например, в Испании. Обязательным условием является нахождение в стране на законных основаниях и наличие местного поручителя (Fiador). Кредит можно получить в размере 70 % общей суммы покупки под 4,7 % годовых в евро. Гражданам до 40 лет кредит выдается сроком на 30 лет, а после 40 лет — на 25, хотя могут быть и исключения. Оформление сделки вместе с подготовкой всех документов адвокатами потребует в среднем двух-трех недель.