Новостройки всегда пользовались успехом у покупателей. Преимущества «первички» очевидны: гарантированная юридическая чистота квартиры, современные технологии строительства дома, свободная или просто удобная планировка. Ну, и, конечно, самое привлекательное — квадратный метр на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем в готовом доме. Между тем, ошибиться и многое потерять при покупке квартиры в новостройке ничуть не менее вероятно, чем, приобретая вторичное жилье. Риск усугубляется, если жилье приобретается в кредит.

Большинство российских банков крайне неохотно выдают кредиты на покупку квартир на первичном рынке. Не все банки выдают ипотеку, если жилье находится в новостройке в незавершенной стадии строительства. По данным Национальной ипотечной компании, доля кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке, составляет приблизительно 20% от общего числа, а оставшиеся 80% приходятся на кредиты для покупки недвижимости на вторичном рынке.

При покупке квартиры в новостройке залогом является не сама недвижимость, а гипотетические права на нее. «Основная проблема для развития такого вида кредитования заключается в следующем: квартира, которую заемщик покупает в кредит, оказывается в залоге у банка до момента полного погашения задолженности, и риски банка в этом случае меньше по сравнению с тем, когда он выдает кредит на новостройку, особенно на нулевой стадии.

Ипотека на первичном рынке имеет свои особенности, в момент оформления имеется в виду не существующее в природе жилье. Ипотечный кредит на первичное жилье обычно двушаговый, то есть предусматривается однократное изменение процентной ставки до срока погашения. Чаще всего, процентная ставка по таким кредитам на 1–2% выше аналогичных кредитов на «вторичке». После того, как новостройка оформляется в собственность, ставка становится обычной, среднерыночной. Совсем недавно заемщик, пока жилье строилось и до оформления права собственности, платил самый высокий процент. Сегодня некоторые совместные банковско-строительные программы, напротив, предусматривают не слишком большие выплаты на стадии строительства. Когда право собственности оформлено, ставка вырастает на 1–3%.