По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству. Из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Другими словами, при ипотечных отношениях кредитор (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований от должника (залогодателя) из стоимости заложенного должником недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами должника, а имущество, в свою очередь, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Залогодателем в этом случае может быть как сам должник, так и третье лицо.

Залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником, поскольку из так называемой триады собственности: владение, пользование и распоряжение выпадает право распоряжаться имуществом.
Об этом необходимо помнить не только юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог, имеет ограниченное право на это имущество. Собственник заложенного имущества не вправе распоряжаться заложенным имуществом.

Особая «привлекательность» залога в системе способов обеспечения обязательств объясняется, среди прочего, тем, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. В отличие от залога применение неустойки, поручительства или гарантии не предполагает наличия заранее подготовленного для взыскания имущества. Кроме того, залог, не будучи мерой юридической ответственности, дает кредитору право взыскать всю задолженность независимо от вины должника. Для сравнения отметим, что неустойка и задаток, являясь мерами юридической ответственности, требуют виновного поведения должника.