Итак, вы остановили свой выбор на приобретении жилья в строящемся доме. Сейчас активно развивается строительство жилых домов, поэтому на рынке недвижимости существует множество самых разных компаний, так либо иначе связанных с этой сферой деятельности. Рано или поздно вы столкнетесь с этими фирмами. Чем они занимаются, чем отличаются друг от друга?

Компании, деятельность которых связана с недвижимостью, можно классифицировать на следующие виды:
• строительные;
• девелоперские;
• агентские;
• инвестиционные.

Строительные компании. На рынке присутствуют самые разнообразные компании, занимающиеся строительством: подрядные и генподрядные организации, которые могут быть совсем мелкими, средними или очень крупными. Большое число компаний объясняется разнообразием работ, которые производят при возведении будущего жилого дома (проектные, землеройные и сваебойные, строительно-монтажные, отделочные работы, а также работы по установке лифтов, устройству инженерии и коммуникаций, благоустройству территории и т.д.). Выполнение такого разнообразия работ зачастую не под силу одной компании, и поэтому их организация строится вокруг основной компании, которая именуется генеральным подрядчиком. Она, в свою очередь привлекает для выполнения смежных работ специализированные организации — подрядчиков. За работу с подрядчиками могут рассчитываться как деньгами, так и квартирами, которые будут построены в доме.

Девелоперские компании занимаются землеустроительными, инженерными работами и другой деятельностью, направленной на улучшение коммерческого использования земельных участков. Поэтому для девелоперских компаний важно иметь в своем активе землю, которую они в основном получают следующими способами:

—заключают инвестиционные контракты на реализацию строительных проектов путем выигрыша права на застройку на аукционе;
— заключают соглашения с местными органами власти (это касается прежде всего Москвы) на вывод за пределы города промышленных предприятий с последующей застройкой этой земли жилыми комплексами;
— участвуют в специальных программах по реконструкции ветхого жилья, например пятиэтажек;
— приобретают права на уже заключенные инвестиционные контракты другими компаниями.
После получения прав на землю девелоперской компании предстоит работа по сбору необходимых разрешений и согласований по использованию того или иного земельного участка. Затем она должна подготовить архитектурный проект. Этот этап может длиться полгода, год и больше. Он сопряжен с большими рисками, поскольку в какой-то момент нес может застопориться, отсутствие хотя бы одного разрешения приводит к незаконности использования всего земельного участка. Еще одна задача девелоперской компании — это наличие денег для инвестирования их в будущий строительный объект. На этом этапе идет активное привлечение инвесторов для строительных проектов. Среди инвесторов сейчас преобладают компании и люди, связанные с топливно-энергетическим комплексом. Помимо них, девелоперские компании привлекают средства, беря кредиты в банках, выпуская облигационные займы, и пр. Однако следует иметь в виду, что инвесторы, например банки, вьдают кредиты только при условии разделения доходов после реализации инвестиционного проекта. На практике это означает, что после окончания строительства жилого дома девелоперская компания передает банку заранее оговоренное количество квартир в этом жилом доме. Квартиры банк тоже перепродает агентствам недвижимости, зарабатывая на этой продаже дополнительные средства. Аналогично поступают и другие инвесторы, которые на вложенные в строительство деньги приобретают права на определенное количество квартир в строящемся доме.

Когда дом построен, проводится рекламная кампания, маркетинговые акции, а затем происходит реализация квартир в построенном доме. Все это расходы, которые увеличивают стоимость жилья.
В стоимость квартир дома включаются издержки, понесенные девелоперской компанией:
• компенсация городу за использование социальной и инженерной инфраструктуры;
• стоимость исходно-разрешительной документации (ИРД) и проектирования;
• расходы на строительно-монтажные работы (СМР), в том числе подключение к внешним сетям, или цена генподрядной организации;
• компенсации заказчику и техническому заказчику;
• проценты по заемным средствам;
• прочее (например, коммунальные услуги до оформления прав собственности на квартиры, аренда земельного участка и др.).

Наконец, строители, девелоперские компании в качестве инвесторов (соинвесторов) привлекают обычных граждан, собирающихся приобрести жилье.