Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, — нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, — документ, подтверждающий его полномочия действовать от имею данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
Актуальным является также вопрос о том, ктс представляет документы на государственную регистрацию. Зачастую при куплепродаже недвижимости использованием кредитных средств документы на регистрацию сдает один представитель. Это существеннс облегчает работу банков и позволяет снизить расход стороны договора купли-продажи. Однако в настоящее время существует и иная точка зрения: сдавать документы на государственную регистрацию должны представители от каждой стороны договора купли-продажи, то есть представители от продавца и покупателя должны быть разными.
Для обоснования данной позиции используется норма пункта 3 ст. 182 ГК РФ. Согласно указанной норме представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Использование представительства как способа осуществления прав и исполнения обязанностей диктуется причинами юридического и фактического порядка, поэтому при применении пункта 3 ст. 182 ГК РФ необходимо исходить из смысла и существа процедуры подачи документов на государственную регистрацию.
Представительство в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, то есть все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. В этом смысле роль представителя схожа с ролью нунция в римском праве, который был простым глашатаем или посланцем. Считаем, что допустимым является представление документов на государственную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика.
Отдельно необходимо рассмотреть подачу документов от имени несовершеннолетних лиц, не достигших четырнадцати лет (малолетних). За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Исключение составляют:
• мелкие бытовые сделки;
• сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
• сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели
или для свободного распоряжения.
Вопрос передачи законным представителем малолетнего полномочий по сдаче документов на государственную регистрацию представителю, действующему на основании доверенности, является спорным. Данная ситуация аналогична сдаче документов на регистрацию двумя представителями. Отдельные регистраторы считают, что законный представитель малолетнего не имеет права передавать полномочия представителю, и требуют, чтобы документы в регистрирующий орган сдавал законный представитель. Эта Позиция также представляется недостаточно обоснованной, так как сделка заключается от имени малолетнего законным представителем, а не представителем по доверенности, который сдает документы. Кроме того, сдача от имени малолетних документов только законными представителями существенно затрудняет работу регистрирующего органа и создаст определенные трудности для малолетних и их законных представителей.
В указанных ситуациях решающим обстоятельством в пользу передачи полномочий по сдаче документов на государственную регистрацию представителю являются требования Гражданского кодекса о запрете совершать сделки как от имени представляемого в отношении себя лично, так и требование о том, что от имени малолетних совершают сделки их законные представители. Сдача документов на государственную регистрацию не является юридическим фактом, который связан с заключением сделки. Представители в регистрирующем органе имеют ограниченный круг полномочий, которые связаны только с технической процедурой сдачи документов, а сами сделки совершаются законными представителями малолетних и самими сторонами сделки.

Представляется, что требование отдельных регистраторов представлять документы в регистрирующий орган законными представителями малолетних и двумя представителями от каждой стороны договора купли-продажи существенно ограничивает права и законные интересы участников рынка ипотечного кредитования. Данное обстоятельство зачастую приводит к тому, что ипотечные сделки срываются.