Так же как и другие гражданско-правовые договора, договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Договор ипотеки заключается между двумя лицами, являющимися его сторонами, — залогодателем и залогодержателем. При этом ипотека может обеспечивать исполнение основного обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипотеки. В этом случае в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении которого залогодатель выступает в качестве поручителя.

Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не предъявляет дополнительных требований к его форме, поэтому он может быть совершен как путем составления единого документа, собственноручно подписанного сторонами, так и допускается использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Однако поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, представляется невозможным заклю-чение договора иным способом, кроме как в простой письменной форме.
Согласно ФЗ «Об ипотеке» договор ипотеки подлежит обяза-тельной государственной регистрации, в случае нарушения данного требования договор признается ничтожным. Вступление в силу такого договора закон связывает с моментом государственной регист-рации. Не подлежит государственной регистрации в качестве до-говора об ипотеке договор, в котором отсутствуют существенные условия, определенные статьей 9 ФЗ «Об ипотеке».
Также не подлежит государственной регистрации ипотека, удостоверенная закладной в отношении таких предметов договора, как предприятий, лесов, а также прав аренды такого имущества. Таким образом, при несоблюдении правила о содержании договора ипоте-ки, т. е. фактически в случае отсутствия существенных условий договора, он не может быть признан заключенным и не подлежит госу-дарственной регистрации. Договор считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Существенными признаются условия о предмете договора, а также те, которые на-званы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах либо установлены таковыми соглашением сторон.

В соответствии со ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре ипотеки должны быть указаны предмет договора, оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Также в договоре обязательно должны быть указаны право, на основании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом договора, а также государственный орган, зарегистрировавший донное право. Данное установление закона направлено на защиту прав залогодержателя от недобросовестного должника.
В случае если ипотека предприятия, леса либо прав аренды на них удостоверена закладной, то такой договор считается недействительным как заключенный с нарушением установленной законом формы и не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность